估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6…

估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续．补交了土地价款，土地使用期限自2016年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2016年10月1日的市场价格(购买总价和单价)。有关资料如下:1.估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续．补交了土地价款，土地使用期限自2016年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2016年10月1日的市场价格(购买总价和单价)。有关资料如下:1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。2.预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。3.折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。估价测算如下(节选):一．估算净收益净收益=1000?6000?85%?(1-10%)?(1-25%)=344.25(万元)二．测算报酬率Y采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格．净收益等资料，根据公式

采用试算法推算报酬率。具体算法详见表3。表1求取可比实例报酬率表注:上表计算结果无误。报酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%取整报酬率为8.5%。三．估算装修改

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