××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物(停建)房地产估价报告(…

××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物(停建)房地产估价报告(之三)(续)(二)采用假设开发法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格根据清华建筑设计院出具的改造方案要点，估价对象现状主楼所有夹层拆除；主楼4至12轴设为办公及设备用房；主楼一至四轴楼板及剪力墙拆除，设为立体机械停车库；主楼12至16轴梁．板．柱．剪力墙及四层以上部分均拆除，四层屋顶改为网架屋顶，共设三层会议室；基地面积为1875㎡，总建筑面积为9036㎡；主楼为六层；前面附属楼为八层(由于是砖混结构，不宜对这一部分的结构再行改造)；主楼顶上还加有一层设备层；结构形式为框架—剪力墙结构；大会议室按观演空间设计，共有池座一层，楼座两层，总面积为533㎡，可设732座；停车库设为立体机械停车库，设六个出口，停车总数为132辆。各楼层面积表

改建方案的室内外装修设计如下:外墙面:背槽式瓷板干挂幕墙(重量轻，强度高)；外墙窗:断桥隔热铝合金中空玻璃窗；天棚:T型铝合金龙骨，面层采用铝合金板；隔断墙:采用双排T型龙骨，岩棉填充，双层AT板刮胶；会议室层顶:采用轻型钢架，保温隔声屋面加芯板；楼地面:会议室采用地毯，办公用房采用复合木地板，卫生间采用瓷砖。采用收益法测算改建完成后的写字楼市场价格收益法是指运用适当的报酬率，将预期的房地产未来各期的正常净收益折算到价值时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产市场价格。1.年租金毛收入经对估价对象周边相类似的物业调查分析，确定估价对象可出租建筑面积的租金水平。整个区域类似中高档次写字楼每天每平方米租金4元至6元。实例如下表:写字楼租金实例最终取其平均值确定估价对象的租金为每天每建筑平方米5元，在市场上有一定的竞争力，办公面积．会议室面积等在计算租金时统一按可出租的办公用房面积，即7832㎡计算；车库收益按停车位计算，停车总数为132

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