某酒店土地总面积3000㎡，土地使用年限40年，从1998年…

某酒店土地总面积3000㎡，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计；总建筑面积10000㎡，共5层，每层建筑面积2000㎡；首层有500㎡建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%；其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样剩余使用年限的楼面地价为每平方米3000元，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。估价计算如下:1.有效毛收入＝2000×100×12×80%＋200×200×365×80%＝13600000(元)2.总费用＝200×200×365×40%＝5840000(元)3.酒店总净收益＝有效毛收入－总费用＝13600000－5840000＝7760000(元)4.酒店土地净收益＝10000×3000×8%＝2400000(元)5.酒店建筑物净收益＝7760000－2400000＝5360000(元)6.酒店建筑物价值＝【图】＝63114957(元)该酒店2001年10月8日的保险价值为63114957元。

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